国家外汇管理局日前发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（简称“《通知》”）。其中涉及房地产相关政策的调整，引发市场关注。
从政策带来的变化来看，“便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。”同时，允许“非房地产企业运用外汇收入及其结汇所得人民币资金购买经营性房产”。对此，国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌在解读时强调，境内购房结汇支付便利不改变境外个人境内购房政策。
尽管“限外令”（限制境外个人在境内购房）并未松动，但境外购房者的“付款难题”终于解决了，被视为境外个人及企业购房资金结算的一大突破。
推广“先结后补”，方便购房结汇支付
《通知》称，境外个人可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。
李斌表示，《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才能办理网签。为解决业务实际办理中的困难问题，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，即购房者在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，可先凭购房合同或协议先行办理结汇支付，后续再补交备案证明文件。相关试点取得积极反响和效果。
“为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。”李斌强调，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。
《通知》有关房地产的另一个重大变动在于，缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这意味着，企业可以自主决定其外汇收入及其结汇所得人民币资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展投资商业地产。
早在2006年，“限外令”出台严格规范了外资进入房地产市场的门槛。2008年国家外汇管理局明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。
李斌表示，该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施。
“近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。”李斌如是说。
业内：政策是“提效”并非“放闸”
对于此次新政，汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲分析认为，定位是“便利结汇支付”，而不是放松购房准入。政策不改购房资格与自用属性约束，这是“提效”，不是“放闸”。
黄立冲预计，对于中国房地产市场而言，尤其是一二线城市与大湾区需求外溢城市，短期可能把首付入账周期从数周压到数日，提升5-10个工作日的到账确定性。但考虑到境外人士自用属性、地方限购与信贷政策等并未改变，外资净流入不会形成量级趋势，更可能是“小水慢流”的结构性增量。
在业内人士看来，长期以来，外资投资中国房地产市场面临限制。此次政策放松的信号意义很强。
2024年1月，中国人民银行广东省分行、国家外管局广东分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，通过提升支付便利性，激发了港澳居民在大湾区的购房需求，并且吸引了可观的外部资金进入内地楼市。
据中国人民银行广东省分行消息，截至2025年1月末，广东金融机构累计为港澳居民办理2603笔在粤港澳大湾区内地城市购房支付业务，资金折合人民币29.93亿元。有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求，为跨境长者置业养老提供了金融支撑。
从境外人士购房比例来看，各地以及楼盘不同都有差异。此前据横琴中原数据库数据显示，在2024年第二季度购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约39%。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前担心外资炒作中国楼市，对境外资金在境内购房，坚持“自住自用”的原则，非房企资金不得购置房地产，实施先办理购房备案后办理结汇的资金监管。近年来房地产供求关系逆转，对境外“热钱”的担忧大可不必了。
“目前，境外人士来华旅游消费的频次增加，必然也会产生在境内购房等消费的意愿，因此需要完善境外资金在境内结汇、购房等方面的政策。”李宇嘉说，目前，享受政策便利的前提是境外个人符合购房资格条件，各地的政策是可以购置一套住房，下一步要看各地对于境外人士购房数量是否会出现等同于境内居民购房政策松绑的情况。
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